李宇嘉:楼市的那些“税”,正在发生这样的变化

搜狐焦点武汉站 2019-03-12 09:53:41
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中新经纬客户端3月11日电 题:《李宇嘉:楼市的那些“税”,正在发生这样的变化》

中新经纬客户端3月11日电 题:《李宇嘉:楼市的那些“税?#20445;?#27491;在发生这样的变化》

作者 李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究?#20445;?#20013;山大学银行研究中心研究员)

楼市税负将降低

楼市税收结构正在发生巨变,远远不止“房地产税”立法、征收这么简单。首?#20161;牽?#20132;易环节的“税负”会降低。未来数年,楼市“稳字当头?#20445;?#25151;价将在高位徘徊。高房价水平下(所有城市的房价相比2014年都翻了1-2倍),若是还维持原来的税?#28023;兰?#20108;手房交易会明?#36816;?#37327;。

去年以来,京沪深二手房市场之所以低迷,与房价在超高位上,交易成本高有关。?#28909;紓?#19968;套300万的二手房,不满2年再交易,税费可达30多万。卖家实收的情况下,需要买家?#28142;?#24615;拿出来。过去,有首付贷、消费贷,做高评估“加杠杆?#20445;?#26377;涨价预期。但现在,这些基本没了。

近期,一线城市小规模纳税人住房交易税费下调了,政策是要支持中小微和民企。毕竟,中小微和民企很多选择在住宅办公(2018年居民用电增速远高于GDP)。租赁税?#26477;?#21322;,也是一样的道理。同?#20445;?#27492;次降税,深圳、广州增值税附加税率从12%降至6%;合同印花税税率从0.05%降至0.025%。北上广深个人交易住房,也降低了负担(以500万交易标的来?#27835;?。

这?#20174;?#20102;一种趋势,存量房?#36125;?#28909;点城市二手房交易占到总交易量的70%左右,只有降低交易成本,整个市场才能流通起来,包括新房、旧改、租赁等才能活?#37202;?#26469;,政府的总税收才会增加。所以,目前二手房交易“高税负”的状态必然要改变。

现在,对于个人首套房交易,之所以未降税,是担心给市场传达刺激楼市的信号。毕竟,热点城市投?#24066;?#27714;刚刚被压制住(目?#24052;蹲市?#36141;房比例仅5%左右),“房住?#24576;礎?#30340;理念刚刚?#32428;傘?#20170;明两年,若楼市继续冷清下去,高成本一定会降下来的。

不仅税负降低,住房贷款的成本?#19981;?#38477;低。就在去年底,首套房贷的利率还要在基准利率(4.90%)上浮10%-15%。但现在,沪深和杭州等城市已降到了上浮5%,上半年?#20848;?#39318;套房“打折利?#30465;?#20250;出现。一样的道理,高房价下,即便5个百分点的降低,月供?#19981;?#23569;1000元左右。购房者对房价?#32479;?#26412;非常敏感,需要降成本。

所以,国家明确了,要设立住宅政策性金融机构,专门支持首套房购置、大学生购房、租赁等。最?#28467;?#30340;就是,鼓励更多的人买房,包括农业转移人口进城买房(房子是农村结婚的“新三大件”)、外来打工者购房、大学生购房等。

房产税落地仍需时日

近期,关于房产税落地的讨论热烈,但是,房产税立法“调?#23567;?#21644;“起草?#20445;?#21069;几年就展开了,与征收房产税,完全?#30343;?#19968;个概念。

房产税要解决的问题是:怎么平衡税?#28023;?#20445;有环节增加,交易环节就?#30473;?#23569;,保持总税负平衡;怎?#24904;?#23450;税基(哪些要征、哪些不征)和税率;信息系统(不动产登记、信息联网等)和评?#20848;?#26415;是否成熟;房产税开征的话,对百姓预期和楼市有多大影响。

真正该关心的时点是,人大?#38382;?#21551;动一审(最早也得到2020年)。即便人大启动?#26494;?#35758;,发布实施?#19981;?#24471;1-2年,到开始征收,还有一段很长的路要走。征收的话,先要给地方授权,因为人大立法通过的,?#30343;?#19968;个顶层设计。房产税是地方税?#37073;?#22269;家说的非常清楚,要“充分授权、分步实施”。国家先给地方授权,然后地方制定实施?#20872;潁?#36825;才到?#33487;?#20992;?#30331;?#30340;时候。

这?#20445;?#20855;体的税基、税?#30465;?#20813;税面积、征管规则等,才会明晰起来,这?#20848;?#35201;到2023年左右。而且,开征还不成熟的地方,也?#25442;?#36152;然落地。2018年全国?#20132;?#19978;,时?#23614;普?#37096;副部长史耀斌说的很清楚,房产税的主要目的是调节收入差距,然后?#25856;?#32452;织?#26222;?#25910;入。因此,对首套房、合理的?#32435;?#24615;需求,基本没有多大影响。

房产税税率?#25442;?#22826;高

2018年的?#20132;?#19978;,?#26222;?#37096;?#36129;硎荆?#20013;国房产税会注意参考国际经验。美国等发达国家,房产税占居民可支配收入的3%-4%。参考这个,以市场评?#20848;?#20316;为纳税税基,预计中国房产税税率在0.1%左右。非普通二?#20934;?#20197;上住房,将会受到影响。起初,这种影响在心理层面更大。不过,影响多大,届时还得看地方政府的态度。要留住资金,就得?#24247;?#31246;?#30465;?#20302;税负。

多数人认为,房产税是给地方提供新财源,毕竟土地?#26222;?#19981;?#27801;中?#23649;被诟病。但笔者认为,房产税远远比不上土地?#26222;?#22240;为,土地?#26222;?#38500;了土地出让金外,还有土地作价入股、低地价吸引招商、土地支持地铁等基建开发、支持地方平台融资等。此外,还包括房屋交易税费(占总税收的20%左右),还有土地和?#21344;?#24320;发带动国民经济上下游等。总之,土地?#26222;?#30340;综合?#27605;?#24456;大,房产税替代不了。考虑到征管成本、征收执行,中?#21776;?#25151;产税的?#27605;?#24182;不乐观。从这个角度看,笔者认为没?#24515;?#20010;地方政府,愿意对房产税定较高税?#30465;?/p>

最后谈谈租金税,未来几年,租金税的影响忽略不计。?#30343;钦?#19981;上来,二是培育租赁需要,三是租房的都是最刚性的需求,四是鼓励房东放租。这样来看,与其征不上来、也征不到多少,还不如顺水推舟,不征得罢。(摘编自“李宇嘉地产笔记”微信公众号)

来源:中新经纬

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