一套解放公园路的二手房

搜狐焦点武汉站 2019-03-11 14:33:45
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这套解放公园路的二手房 接近30年时光中,拥有过三任主人 —— 解放公园路,极具秩序感符号 厚重不事张扬的建筑,在高大梧桐的映衬下 整条街自带肃穆气场 今天,哥跟大家讲讲一套解放公园路上的二手房 首先直观感受,

这套解放公园路的二手房

接近30年时光中,拥有过三任主人

——

解放公园路极具秩序感符号

厚重不事张扬的建筑,在高大梧桐的映衬下

整条街自带肃穆气场

今天,哥跟大家讲讲一套解放公园路上的二手房

首先直观感受,他拥有一个真正意义上“看得到风景的阳台”

大家感受一下

如此大尺度的植?#30343;?#32447;覆盖,武汉恐怕很难有房产望其项?#24120;?#36824;真有一点中央公园?#20161;?#24863;

那故事就从这个阳台开始说起

1

能够在城市中心保有如此大尺度的绿植覆盖,源于多少年没有高强度开发。

在美国这些发达国家,城市建设面临的最大敌人,是过分?#23777;?#30340;“历史风貌保护”以及原住民的“避邻原则?#34180;?/p>

所谓避邻原则,就是一个富人区,任何新建建筑计划,都会被业委会投反?#20113;薄?/b>

他们甚至不?#24066;?#20844;交开进他们社区,也不?#24066;?#27779;尔玛之类在他们社区开分店。

经常?#24471;?#22269;修一条铁路需要100年,其中有99年在跟居民谈判。

于是很多社区,几十年都不会有新增供应,大尺度草坪、森林统统维持原样。

这是好是坏?我们不做?#20848;邸?/p>

他导致的结果是,每个优质地段,都有非常强烈的秩序感和空间封闭性,业主不会新增,搬走一户才能替换一户。

这就跟中国很不一样,你家周围建不建房,你们业委会说了不算。

你今天买个江景房,明天发现江边又建了一栋楼,把你视线档完了。

你很恼火但?#27835;?#35745;可施,你冲着低密、景观买房,没过2年发现价值点都被覆盖。

想想也?#22253;。?#20154;家为环?#25345;?#20184;高溢价,后期无限制开发,相当于摊薄人均资源占有度,这?#23731;?#19994;主不公平啊。

“避邻”是全球高?#20998;?#23621;住区都比较突出的特征。

武汉事实上能做到的地段很少。

我们很多被认定的豪宅区,今天推出一栋豪宅,明天又上市一批豪宅,广告说自?#27721;?#31232;?#20445;?#20294;事实却是源源不断在供应,?#23707;?#30340;买一套少一套,你发现总有新一套。

解放公园路,是很特殊的一个。

他在城市中心又几十年不变风貌,业主只有替换没有新增。

2

以上,是这套二手房最大的外部价值。

他真正的牛逼,不止学区、配套或者城市中心,而是“不变?#20445;?#20026;业主实现“避邻?#34180;?/b>

武汉极少有一个板块敢?#28118;判?#33071;说,我这里不会变。

这样的房子,最初是以一种体制福利的?#38382;?#23384;在。

但通过房地产市场化、二手房交易,福利于是有了商?#32933;?#24615;

这套二手房在30年中,经历过三任主人。

第一任业主,在庙堂之上,哥无缘相识,但后两任业主都是朋?#36873;?/p>

所谓物?#23731;?#32858;,人以房分。

无比巧合的是,三任业主购买和卖出这套二手房的人生阶段,都殊途同归。

而这套房子,?#24067;?#35777;三个家庭比较相似的人生轨迹。

看来那句老话没说错,幸福的家庭,都是相似的。

3

相?#25172;?#22806;部价值,这套二手房的建筑结构,按现在的标?#36857;?#26377;点奇葩。

15层的住宅建筑,采用写字楼核心筒结构,一梯居然有六户。

哥画个图,大家就明白。

按照现在的日照标?#36857;?#20182;连最低的建筑规范都达不到。

但这并不影响在30年前,豪宅般的存在。

90年代初的电梯房,160多平的四房功能,房屋质量过硬,最重要的,离名校近啊。

如果说“避邻”是比较隐形的价值点,可能业主们不会这?#24904;?#24635;结,也可能心里明白但嘴上不说,学区就是这套二手房最大的肉眼可见价?#23548;映幀?/b>

第一任业主是体制福利,15年前,第二任业主买下这套房,正?#20999;?#23401;马上要入学。

随后十几年,从幼儿园一直到高中,小孩都在名校就读,通勤距离统统控制在15?#31181;?#20197;内,简直不要太爽,这次学区房的投资,?#36816;?#32477;对是一劳永逸。

15年之后,同样的故事,又出现在第三任业主家庭,他的小孩?#24067;?#23558;面临入学。

可以预见的是,如果没有太大的变动,未来12年的生活轨迹,他们将如出一辙。

4

其实他们买房的理由,都比较?#20303;?/p>

无非就是房子够大、够住,地?#20301;?#22659;不错,房龄虽然比较?#31995;?#25151;屋质量过硬,最最重要的当?#25442;故?#23398;区。

那么,相?#25172;?#20080;,他们卖的理由,以及卖房之后的操作也如出一辙,就比较有意思。

第一任房主随着年龄增大,孩子已经在国外定居,老两口没有必要住这么大的房子,于是决定售出,再买一套小房子自住;

第二任房主,孩子和太太都在国外,他未来要么跟着去海外,如果留在国内,貌似也没有理由住4房165平大房子;

第三任房主,梦想移民南美,小孩?#32479;?#22269;的计划更早,他同样会在不远的将来卖房。

第二任房主卖房后,目前租房过渡,考虑未来的安排。

他告诉哥,如果确定在武汉买房,会选择市中心?#20998;时?#36739;好的楼盘,最多?#25442;?#20080;120平,但按照他的设想,两居?#26131;?#22815;,最好两个都是套房。

那么现在?#38480;?#26469;了——

你发?#32622;唬?#37027;就是在武汉市场上,根本根本没有能符合他要求的?#36335;浚?/b>

市中心,?#20998;时?#36739;好,这样的前置条件下,武汉供应的?#36335;浚?#22522;本都是130平的3房起步,这?#36816;?#23601;有点面积浪费;

120平、2房、双套房,这样的要求更加个性化?#29275;?#27494;汉的开发商?#36797;俚毕齲?#32477;对没有这样的产品设计动力。

为什么呢?

5

人生买房的终极归?#33606;?#26159;越买越小,不是越买越大。

大平层、学区,这些当下豪宅的核心价值点,都是满足特定人生阶段,赋予房产的阶段性功能,?#28909;?#20108;胎,?#28909;?#23567;娃儿上学,绝对不是人生终极置业。

终极置业,大多数情况下,是越买越小。

你?#25317;?#19968;、第二任房主的经历就能看出来,随着年龄增大,你在财富巅峰期的时候,家庭人口是不断做减法。

长辈可能已经离世,和孩子正离家远?#23567;?/p>

大部分70后,?#28909;?#31532;二任房主,在能生的时候面临计划生育,计划生育放开的时候,已经不合?#35797;?#29983;,所?#36816;?#20204;家大?#24597;?#37117;只有1个小孩。

他们在45岁左右,小孩已经确定未来人生方向,?#28909;?#19981;在武汉工作,此时正好是事业人生的巅峰,过去的房子已经完成历?#32933;?#21629;,他们还有换房的动力吗?

从这套二手房的房主经历看,有。

但问题是,市场上没有能?#28142;?#21160;70后、45+人群的房子?

6

我们看一个很经典的武汉豪宅。

大平层,面积很大,户?#22836;?#23500;,如果植入生活场景,大?#24597;?#26159;下面这样——

很明显,这样所谓的豪宅,针对的是80后,有二胎,有老人,家里预计5~7口人配置。

这是当下大房子最主力的需求端,开发商所有的初衷都在讨好这个年龄段,所有的研究都是以80后家庭为蓝本,所有的设计都是以塞满80后家庭总人数为目标。

对于很多70后人?#28023;?#22312;45岁的时候,大?#24597;?#23478;里就两口人,他们会请住家保姆吗?

不会。顶多请?#25317;?#24037;。

也就是说,家里常住人口最多2口人。

如果他也选择上面那个“经典”豪宅,植入生活场景后,一定会出现下面这种情况——

所以大平层?#36816;?#19981;合?#30465;?/p>

那么我?#24378;?#20197;想象,第一任房主,50后或者60后,可能购买力更强,但需求也更加个性化,市场更不会有适合他的房源。

怎么办呢?

凑合凑合,让60后70后,住到开发商给80后设计的户型中吧。

这其实是武汉豪宅供应,最普遍的错配。

7

以上就是哥对这套解放公园路二手房的感受。

这没有什?#26149;?#35266;面?#27835;觶?#23601;是从微观,从一套房,三任业主看产品。

因为我们楼市?#27835;?#37324;,宏大叙事实在太多。

从经济基本面到城市供需关系,到面积段板块去化率,得出最佳面积?#38395;?#27604;,整个定位?#27835;?#36807;程,太过宏观,缺乏的反而是细腻微观观察。

宏观很?#26082;罰?#20294;跟你的切身感受,是两码事。

最突出的,大概就是人均收入增长吧,怎么?#30475;?#21040;我这里,就被平均呢?

所以,真正做产品的人,不需要在宏观世界里徘徊了,应该把更多精力投入微观世界。

很多时候,微观世界的感受,?#25856;?#24456;多人买房的理由,尤其是顶端人群。

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