金银潭“摊”上的,是常青花园近10年的滋养

武汉购房指南 2019-04-17 14:57:08
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按武汉的常规尿性,交付三五年的小区,都是一将功成万骨枯的下场,但常青花园是一个活生生的传奇。

按武汉的常规尿性,交付三五年的小区,都是一将功成万骨枯的下场,但常青花园是一个活生生的传奇。

建面超过200万、入驻人口近10万,这种体量和人口容纳量,号称武汉地产界的“航?#28467;?#33328;?#20445;?#19968;点都不过?#37073;?#21363;?#36129;?#32463;风霜十余载,整个住宅区的精神面?#22496;?#23621;住氛围,分分钟吊打?#20999;?#20132;付不过三五年的。

恒大常青花园从诞生之初就备受期待,自成为网红盘以来,后台点名的不少,希望产品君写一写。

从常青花园到金银潭,产品君要是没住个七八年,还真没发言权。

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作为看着常青花园从4-5K涨到20K的人,产品君后悔?#28142;幽?#32974;里早出来5年,什么逆天改命、屌丝逆袭、身价暴涨,都是别人家的买房神话。

产品君就是别人口中错过?#22270;?#19978;车的货。

恒大常青花园新房由于限价,二手房倒挂最高近5K,被逼成了人人疯抢的神盘,重新启用乒乓球摇号的,是它,置业顾问佛系收收资料的,也是它。

就剩最后2栋楼了,如果价格变化不大,产品君也考虑想再来一?#20303;?/p>

?#28784;?#22312;常青花园住过的,都知道,地铁风还没刮起来的?#36125;?#20844;交称王。

2008年的常青花园,公交网络就已经遍布武汉三镇。武昌最远的可以到青山、雄楚大道,汉阳去钟家村也是不在话下,相比猛吹板块高歌的当下,常青花园靠着交通、商业、学校三大类“花式”配套,一直都是循序渐进地自然生长,顺其自然的后劲总比揠苗助长来?#30473;?#23454;。

常青花园很幸运,是新世界兢兢业业打下的底,江汉区北三环的从无到?#26657;?#36896;就?#33487;?#20010;开发商和这个片区的口碑,同?#20445;?#23427;也是对面金银潭买房外溢群体眼里的香饽饽。

如果没有常青花园近10年的滋养,金银潭可能?#25442;?#36825;么受关注。

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一条金银潭大道,足足6公里长,不过几十米宽,横亘在江汉区和东西湖区中间,就像一条生生撕开的三八线,管你是金银潭,还是铜铁滩,花钱也上不了常青花园的岸。

那个美联…奥林匹克…内什么…巴塞罗那…普罗旺斯…花园(以下简称“美奥?#20445;琫mm……产品君一度怀疑这个开发商是举着火炬来开奥运会的,买他家房子的全是运动员。

诸如此类的,不知道还有没有人记得?#30424;?#30340;蓝光林肯公园,这个楼盘骨?#27704;?#36879;着?#27963;?#25918;纵爱自由的摇滚灵魂,开发商莫非是林肯公园乐队的?#20048;?#31881;???

美奥进场金银潭,长达几年,都活在常青花园的阴影里,有一?#30452;?#32769;大哥支配的恐惧。

产品君记得,当初看房团进场,?#24904;?#31532;一句大多逃不过:“买这里的房子能读常青花园的学校吗?”置业顾?#25163;?#33021;苦笑摇头。

作为整个武汉新城区先“富?#36924;?#26469;的,金银潭当仁不让,历尽千帆,等来了城市化的?#39034;保?#21487;?#36816;得?#22885;才是金银潭的亲生儿子,一荣俱荣。

它?#22496;?#19981;容易,当初金银潭大道还是条被渣土车轧得连亲妈都不认识的水泥路,不下雨,置业顾问风?#37202;?#20166;地上班,下雨了,置业顾问也是一步一个脚印地踩着泥坑下班。

2号线,2012年12月28日才正式建成通车,永旺梦乐城还只是一场幻乐之梦,在2016年之前,美奥的价格被压得死死的,然而常青花园的二手房向万字头发起?#39034;?#20987;。

亲生儿?#24189;?#22320;早,地块?#22496;?#22823;,总建面130万方,分6期开发。美奥的五期?#30343;?#19979;最后一栋楼,廉颇老?#30001;?#33021;饭否?

别怀疑,越秀?#33694;?/a>还是美奥从怀里捂热了才拿出来的。

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隔壁的金地北辰阅风华,产品君瞅着它,是既可怜又可恨。

这块地大不,占地不过4万方出头,5栋小高层板楼,4栋高层,是北辰2017年拿的地,拉上武汉的老主顾金地联合开发。一听“阅风华?#20445;?#23601;能感受到一股浓浓的中式风,据说是金地旗下新出的产品系。

可怜它地价破万, 3K的装修是2K5的档次,加上毛坯备案价1万8一平米,限价的苦,只能往?#20146;永?#21534;。要知道新中?#25581;?#20570;到位,细节打磨和物件造价,可比阿呆可?#28072;?/p>

可恨的是,阅风华系列作为金地在武汉推出的第一个新产品,所谓的新中式风格并没能走出一条花路。临到头了,有一种明明是8毛钱的螃蟹,却上赶着1块2的池子的即视?#23567;?/p>

产品君相信,如果不是成本卡得太死,金地是想做个好产品的。

金地作为地块的操盘手,?#22496;?#31934;明。

根据产品君多年以来的默默观察,金银潭大道一直很缺常青花园那样的小高层和板式楼,前期都是刚需盘扎营,而阅风华的4?#38797;?#24335;楼是非常吃香的,首期开盘的去化也证明?#33487;?#19968;点。

它的园林造景也有一定新意。

大门进去后,是个非常典型的围合式前院。

正对面是一面长长的景墙,人流从景墙两边的侧门进出内外,既有避免小区内部景观一眼看穿的保护欲,?#38047;小?#25105;家大门常打开,开放?#28526;У饶恪?#30340;大家风范。

不过买8#9#的要注意了,一楼没有架空层,阅风华前面挨着的空地也没有出具体规划,如果后来要起一座大楼,?#20848;?#37319;光要被挡得严严实实的。

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金银潭大道上,除了本家干房地产的,还有临门一脚跨界的,?#28909;?a class="project-link" href="http://www.0906609.com/loupan/122856.html" target="_blank">地铁?#36125;?#24120;青城。这是道上有名的诈尸盘,从出生就是,蓄客一年多,就是不开盘。

这个建在地铁上的房子,一开始,去看房的人都担心,房子下面是空?#21561;?#30340;地铁,会?#25442;?#22446;。

后来蓄客期久到?#26494;?#20844;愤,舆论导向转而变成“地铁集团领导和员工都内定了?#20445;?#20851;于预售证批不下来的坊间传闻隔三差五就来几回,长期霸占东西湖热搜榜第一。

距离地铁?#36125;?#24120;青城再次出山,武汉楼市已经变了天。

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产品君想聊?#21335;?#28207;置地和“武汉首富”卓尔的项目——梦想特区宏图里。

说实话,初见这个名?#37073;?#23601;应该门清是个远郊盘,因为梦想都是遥不可及的。

最初引起产品君注意的,是宏图大道上2011年不限购不限贷的商住小公寓。8根方柱列阵,画风清奇,硕大的红色横幅,醒目张扬。隔了几年,香港置地才开始接手宏图里的地块。

宏图里卖的是什么,就是这里最缺的。

它位于金银潭和盘龙城之间的过渡地带,对面的海洋世界从开业到整顿,一直都雷声大雨点小,倒是“极乐汤”常常跑出来刷存在?#23567;?/p>

武汉客厅,后围一圈的古玩城、卖茶叶的、印刷场的,一度非常?#38480;危?#38468;近楼盘要开盘的来这里,小明星开演唱会的?#19981;?#26469;这里,真的就成了武汉的“客厅?#20445;信?#33258;远方来,不亦乐乎?

这里有多缺商业,从宏图里的商服比例就看得出来。金银潭大道两头两重天,不能完全指望常青花园和永旺梦乐城,?#20848;?#21331;尔也是带不动,才拉香港置地上车的。

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说到产品,产品君是很期待血统?#31354;?#30340;“港式精工”的。毕竟粤派开发商进武汉这么些年,空喊口号做出来的“港式住宅”“港式特色?#20445;?#25171;了太多次?#24120;?#32769;是糊弄买房的没去过香港,这怎么得了?

有人咨询产品君,金地北辰阅风华和梦想特区宏图里,应该买哪个?产品君觉得,宏图里应该得了便宜卖个乖。

一个驻守金银潭东头,一个遥望金银潭西头,同样是精装修,价格相差达4-5K,有人就不服了?#28009;?#20160;么?#31185;?#30340;就是宏图里的地价便宜,怎么玩都不亏本。

美联的气候已成,居住氛围浓厚,金地北辰阅风华也是个纯住宅,和美联共享华师小学,在配套综合力上占尽天时地利;宏图里则是手握3条轨道交通,整个地块以商服为主,香港置地在商业运营上是很有手段的,虽然目前是渣土车的常客,但未来可期。

如果强行户型对比,产品君觉得有失公平。两种不同的产品,自然差异性也非常大。

阅风华的户型最大的特点是,没有任何过道,属于不容许面积浪费的典型。

3间卧室分布户型的角落,这种户型?#24247;?#20303;户的个体,毕竟房?#27704;?#21160;?#37319;?#24494;大点,隔离都听?#30473;?/p>

这是宏图里2#的户型平面图。4A139㎡,4B146㎡,4D146㎡。

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香港置地的最大特点是,所有户型动静分区,不管你是115㎡,还是204㎡。为了照顾204㎡,也只?#20852;?#20139;受了独梯入户的面积赠送。

模板都是动静分区的路子,只不过给产品君最大的感受就是“挤”。

项目的公摊并不高,21%左?#36965;?#30001;于北向连廊+高容积?#21097;?#25152;有卧室的空间被大大?#39038;酰?46㎡的主卧套间只做到了120㎡的空间感,很?#28895;?#20250;大平层的享受。

倒是装修的性价?#26085;也?#20102;回来,给你一个还是要买它的理由。

板式楼的舒适度是阅风华首开的先天性?#25856;疲?#36825;是整个片区小高层板式楼的稀缺性决定的。只有等到阅风华后面5栋高层的户?#32479;?#26469;了,户型设计孰?#25856;?#21155;,才能?#21344;?#20998;晓。

这里,产品君要聊聊“港式精工”的简约、高效、现代

首先,住宅外墙是大片铝板和落地玻璃,这是单价1万4的楼盘中难得的修养,?#27604;灰?#26159;香港作为成熟现代都市常见的外立面用料。

接着是小区内部景观。

宏图里住宅有6栋楼,围合式布?#37073;?#19981;同于光溜溜的一通大草?#28023;?#28207;式景观通用大片的硬?#21183;?#22320;,有什?#26149;么Γ?/p>

中式园林曲径通幽,内?#27493;?#31350;,左拐右拐,得绕一大圈才能入户,而宏图里小区视野范围内随意穿梭,硬?#21183;?#22320;,有一种视线内快速可达的高效和便捷。

从进门的阳光草坪、到中央水景会客区,再到最后的休?#22411;?#20048;区,精?#36335;?#23500;有层次感,简约不单一。

香港置地很大胆,破天?#29281;?#35774;计出超200的大平层,这是目前整个金银潭最大的户型,有点匪夷所思。产品君猜想,应该是香港置地基于整个地块转?#22836;?#23637;的可能性,预想出居住人群更新换代后的潜在需求。

金地北辰阅风华和梦想特区宏图里之争,可能是汉口外溢人群选择分化最明显的选择。

来源:微信公众号楼市产品说

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