你买的房子,开发商到底赚了多少钱?

武汉焦点原创 2019-04-19 10:50:27
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鹰眼看市 鹰视角 看区域 读市场 讲趋势 殷跃建 湖北省房地产经济学会专家委员,中国地质大学公共管理学院教授,武汉著名房产专家。 长期从事城市规划、城市土地经营、房地产开发与管理的教学研究。 有人跟?#23452;?买房哪有你说的那么复杂,我就用一个公式打天下——单价×面积; 买得起且合眼缘,就买; 买?#40644;?

鹰眼看市

鹰视角 看区域 

读市场 讲趋势

殷跃建

湖北省房地产经济学会专家委员,中国地质大学公共管理学院教授,武汉著名房产专家。

长期从事城市规划、城市土地经营、房地产开发与管理的教学研究。

有人跟?#23452;擔?#20080;房哪有你说的那么复杂,我就用一个公式打天下——单价×面积

买得起且合眼缘,就买;

买?#40644;穡?#23601;啥也不说了。

Emm……,你说得很有道理,但我不能全信。

交易的时候,你?#32933;?#20080;的是面积,交房入住之后,房子的户型、品质直接决定你的生活质量,而这些,直接由开发商的良心?#36864;?#24179;决定;

不过,是?#30343;?#20080;得?#28966;螅?#24320;发成本就越高,住得越好呢?这么理解显然太?#30452;?/b>

开发商的利润区间,底线就是土地成本、建设成本、税?#29031;?#20123;,天花板就由备案价决定;

房管局通过成本测算,会让备案价更加合理可控;所以,现在知道你为啥当年公务员考试没通过吧?!这么聪明的方法,必须是千万里挑一的人尖才想得到的。

话说回来,今天我们就讨论下,你支付的房价和开发利润之间的关系。

01

开发毛利润怎么算?so easy,直接减:

公式里,土地增值税偶四季超率累进税率,对土地增?#24503;?#39640;的,多征;低的,少征;增值额低于扣除金额20%的时候,免征。

我们今天的研究对象,精确到每一平方米,住宅的开发利润,所以把上面的公式除以建筑面积:

武汉这些年房价一直在涨,开发利润是?#30343;且?#22312;上涨呢?南山南工作室对2013-2017年武汉商品住宅的开发利润进行?#27835;觶?/p>

                                             数据来源:南山南工作室

?#24247;?#19968;下,这里的利润指毛利润,不包括开发商自身管理、销售、?#33670;竦确延茫?#21487;以看出,房子的均价逐年递增,开发利润?#35797;?016年陡降,到了2017年有回升的趋势,但仍然不及2013—2015年高。

02

我们通过对435个楼盘进行统?#21697;治觶?#23545;研究区域范围内的开发利润进行研究,研究范围主要集中在武汉主城区:

                                                 数据来源:南山南工作室

数据矫正基期:2016年12月

是?#30343;?#22320;段越核心,房子的单价?#28966;螅?#24320;发利润越高呢?

下面看研究结果:

                                                         数据来源:南山南工作室

数据矫正基期:2016年12月

从研究结果看来,你猜得很对了:

开发利润高【80000-10000元/㎡】的地方,主要集中在内环和二环内,包括黄浦永清片区、积玉桥、东亭等一系列豪宅集中地;

次高值区【6000-8000元/㎡】,则包括CBD、徐东、中南、南湖、光谷;

中值区域【4000-6000元/㎡】,主要集中在二环到三环之间,包括后湖、?#30424;鎩?#27721;阳区、白沙洲片区;

次低值区【2000-4000元/㎡】,集中在东西湖、蔡甸、沌口、江夏、青山和盘龙城;

阳逻、?#26399;?#23601;在低值区【0-2000元/㎡】

但?#38054;庵皇?#22823;致分布,不能代表每个楼盘的具体情况,高房价不一定?#26434;?#39640;利润,内环边也有低利润区域,相反,很多房价相?#36234;系?#30340;板块,也有利润较高的项目,有的甚至利润进入次高值区间;

单凭房价来判断开发商的盈利多少,是不合理,毕?#36141;?#24515;区的土地成本和运营成本相对远城区都更高,尤其现阶段,备案价被限制的情况下,对项目的开发要求显然更高了,简直要带起镣铐?#29281;稀?/p>

03

当然,房价的组成部?#37073;?#20063;不仅限于备案价,毕竟市场上是有捆绑装修的销售方式存在的,于是又有了精装限价的制度:

这样的做法,不仅能合理控制房价上限,也给了开发商足够的发挥空间。

下面,针?#36291;?#20307;片区的开发利润,我们做了统计:

                                                       数据来源:南山南工作室

商业繁华、交通便利、自然景观都是导致不同片区开发利润差异的因素,?#28909;?#27704;清黄浦片区,?#28100;?#30340;武汉老区,old money集中地,房地产开发?#24179;?#22320;段;

积玉桥,作为武昌内环,靠近沙湖,不仅交通便利,自然景观?#22496;?#20016;富,住宅商品价格高,是?#29575;?#24320;发利润高的主要原因;

比较受欢迎的CBD和光谷片区,前者是在建CBD,后者拥有大量高校和高新产业,都属于房地产开发的潜力地段。

不同开发利润的项目,在武汉的占比有很大差异,其中,主要集中在次低值区,可见武汉的房地产开发利润普遍是比?#31995;?#30340;。

商品住宅开发利润等级区间面积比例

                                                                   数据来源:南山南工作室

武汉市开发利润高值区占比为1.58%,次高值区为7.43%,中值区为17.4%,次低值区为47.73%,低值区为25.87%。

高值区商品住宅均价面积在整个武汉市占比为1.58%,虽然占比很小,但是具有示范效应。高值区竞争较为激烈,更加容易产生地王,?#26434;?#25151;地产开发企业的实力要求更高。

所以,在大家对房价预期走高的情况下,住宅用地楼面地价,对房子开发利润的影响比较小,并不一一?#26434;Γ?#27004;面地价地的,开发利润不一定低。

?#26434;?#20080;房人来说,需要注意的是,相同片区,差不多房价的情况下,低利润往往?#26434;?#30528;高品质,相反,在片区房价一定的情况下,利润比较高的项目,品质?#32479;?#30097;了。

?#38498;螅?#25105;?#38054;攵跃?#20307;片区或具体项目,会挑典型,给你做专门解读。

“马哥下午茶”来啦,本期主题——青年置业季 说说属于90后的房子

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活动地点:纽宾凯汉city都会中心繁华里

具体地址:汉阳王家湾星火路中段汉city营销中心(工贸家电斜对面)

主讲嘉宾:马振华(武汉知名购房专家#马哥#)

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来源:微信公众号黄峰淘房

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