至于楼市前景,全国头部大V已给出精准判断——我不知道

搜狐焦点武汉站 2019-03-12 10:04:18
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正为买房焦虑的你,假如一下子把兽爷、卢俊、丁建刚、孟祥?#19969;?#31859;公子(米宅)、六土、二小姐推到你面前咨询,你是不是会感觉豁然开朗?

正为买房焦虑的你,假如一下子把兽爷、卢俊、丁建刚、孟祥?#19969;?#31859;公子(米宅)、六土、二小姐推到你面前咨询,你是不是会感觉豁然开朗?

相信哥,当他们答复——我不知道,你一定收获满满。

上周末,地产自媒体《层楼?#25151;?#32769;?#40493;恰保?#19968;呼百应,很多全国地产头部大V济济一堂。

本质上,地产媒体都是看多,但他们不是无?#28304;怠?/b>

比如一位大V?#22836;?#24120;理性,他一直劝告粉丝,每年买房千万不能超过10套。

很多V都是实战派,而且已经向行业上游蜕变,并且走向海外。

一位V今年在柬埔寨拿下2000亩土地,正在做七通一平,把中国房地产福音,传播到全世界。

我们言归正传。

这么多V在一起,难免要对楼市未来走势做出预测。

他们也的确给出比较一致的判断——

我不知道。

01

?#21069;?#20027;有句名言,

stay hungry, stay foolish。

按字面理解,就是“求知若饥,虚心若愚?#20445;?#20294;本质上,透露的是你对未来一无所知。

楼市更是如此。

哪怕你是最坚定的必涨派,一切万事俱?#31119;?#20381;然要“等风来”。

因为是闭门会议,东家请大家不要公开大V原话,所以哥只能按照理解,把他们的核心意思表达出来,供大家参考。

比如对楼市走势的判断,无非?#36864;?#20010;字——

势城片房。

“势”就是首先看基本面的货币宽松程度,然后选择向上发展的“城市?#20445;?#20174;城市中比较解读各个“片区”发展前景,最后选择最合适的“项?#20426;薄?/p>

所有?#25918;?#27494;汉楼市的观点,说到底都逃不过以下5个维度——

货?#20197;?#37327;

城市化进程(人口净流入)

对土地?#26222;?#20381;赖

经济增速

老百姓投资标的荒

从这个几个维度看,无论你怎么看空,武汉楼市都是有价值的。

那现在问题来了,2011~2015年,武汉楼市5年不涨价的?#36125;?5大指标,不够亮眼吗?

2011年,M2增速虽然从接近30%的高点回落,但依然有15%的数据。

不缺大水漫灌吧?

武汉楼市进入冰封期。

相反武汉楼市最火热的时期,M2已经降到10%以内。

城市化进程——武汉最近7年(2009~2015年)净流入人口从2009年的74.45万人增至2014年的206.49万人,到2015年已?#40644;?30万人。

那?#25913;輳?#27494;汉楼市的至暗时刻,无论是城市化还是人口净流入,数据都是杠杠的。

对土地?#26222;?#30340;依赖。

武汉房地产投资在GDP的比重,那?#25913;?#19968;直在接近30%的水平线。

经济增速,中国整体GDP增速是在放缓。

老百姓投资荒?

虽然股市最近很疯狂,但“买房最?#31185;住?#36825;个理财观念,已经说过10年不止。

那么谁能告诉我,为什么同样指标的2011~2015年,武汉房价可以5年不涨?

无法解释这个疑问,现在拿这些指标证明武汉楼市的价值,逻辑都有BUG。

02

所以即便万事具?#31119;?#20320;依然要等风来。

而风,恰好是最不可捉摸的玄学。

这次两会未再提“房住不炒?#20445;?#33286;论就有完全相反的两种解读。

1、 政策转向,常识回归,房地产不能人为剔除金融属性。

2、 政策不变,因为这是不能变的,所以没必要?#30475;吻康鰲?/p>

所以你能解读出什么?

你唯一能确定的是,政策强压已经见底。

但这就意味着转向?未免有点?#30475;识?#29702;。

正因为如此,大V对今年楼市的走势判断就是,不知道。

每一条你认为上涨确凿的基本面,都能在全球范围内找到反例。

?#28982;?#24065;大水漫灌,没人比得过日本,可日本楼市的表现呢?

说“资产永远比现金”重要,瑞士法郎了解一下?

瑞士房产以美元计,40年上涨17倍,但瑞士法郎本身对美元的升值,却达到44?#19969;?/p>

大V说事,小V说势。

因为影响房价的因素实在是太多,最终是综?#31995;?#21152;出现某一种局面。

殷跃建老师做过一次关于最近10年,武汉每出台一个政策对楼市走势的影响?#27835;觥?/b>

但这个?#27835;?#30340;前提,是假设很多变量固定。

而事实上呢?这些变量不可能固定。

所?#36816;?#24471;出的结论,只能从一个侧面呈现政策的影响值,不代表出这个政策,一定会造成某一种局面。

关于楼市最?#31185;?#30340;判断,依然是细枝末节的观测点。

越具象化、越从单一维度解析只解决你一个疑问,最终的答案才相对?#31185;住?/p>

?#20999;?#21160;不动从单一维?#30830;治?#24471;出全面结论——“信号已显,房价大涨在即?#20445;?#20320;看看就好啦。

03

这么多V,?#20848;?#22823;家很想知道,他们对武汉楼市怎么看?

答案是,不怎么看。

相比于杭州、南京、上海、深圳,甚至成都西安重庆长沙郑州这些网红城市,武汉在所谓“炒房团”眼里的存在感比?#31995;汀?/p>

最大的原因,国内几个彪悍的炒房军团,一直没太关注武汉。

重庆作为房价最低的直辖市,很?#26032;?#28857;;

西安在新丝绸之路的地位,很?#26032;?#28857;;

深圳在粤港澳湾区的领头?#28142;危?#24456;?#26032;?#28857;;

杭州的G20、亚运会,很?#26032;?#28857;;

……

对比武汉,无论是长江经济带,还是国家中心城市定位,很多都是?#20185;?#24120;?#31119;?#19981;?#28142;?#28608;。

其次,金融政策不友好。

炒房最关注的是现金流。

比如某炒房流派,总结下关键词就是加杠杆、现金流。

所?#36816;?#20204;对房产抵押融资额度、信用贷、贷款利?#25910;?#20123;指标,都很在乎,甚至会超越对城市基本面的判断。

武汉由于荣登“房贷利率上浮幅度全国第一?#21271;?#24231;,客观上给炒房?#27966;?#32622;防火墙。

最后一个原因——武汉房价?#22303;恕?/b>

这个原因貌似有点反常,哥多说几句。

现在利润率很高的生意,有哪些?

手机贴膜,卖煎饼、卖酸辣粉,利润率可能高得惊人,也许比房地产开发还高。

那么,李嘉诚、马云为什么不杀进这个行业?

规模不经济。

这?#20013;?#19994;只能容纳5万级投入,无法容纳5000万千资本。

马云做手机贴膜,要布局100万个摊子。

假如一个贴膜摊子的利润率是50%,100万个摊子累计起来,利润率绝对不是50%,巨大的管理成本和?#35759;齲?#37327;变直接导致?#26102;洹?/p>

对5000万级的资本,一定要找容量足够大的市场,哪怕10%的回报,盈利绝对值?#22496;?#39640;。

投资房地产也是如此。

现在手持50万现金,在武汉买房?#35759;?#24456;高;手持5000万现金,在武汉买房?#35759;?#20063;不低。

你可能会说,江边800万豪宅,买10套啊,分分钟消化。

投资豪宅你卖给谁啊?

800万精装房好卖,还是80万毛坯房好卖?

投资客更倾向相对低总价标的,因为底层需求是流量市场,流动性最好,高端永远曲高和?#36873;?/b>

那现在问题来了,5000万全部用上杠杆,你起码得在武汉看50个楼盘,找30个代持、做100份资料。

累死了,所以真正的炒房真是一场心力?#28142;?#30340;历程。

炒房团?#20852;?#35859;“大面积流?#20445;?#26576;种程度是比较轻松的做法。

5000万资金,用10套以内房产消化,勤奋一点还是可以做到。

我们经常看到一些有钱人,买商铺买写字楼,你笑他傻。

他其?#23707;?#30171;苦,他痛苦的根源就是钱太多。

商铺之所以?#23433;聘皇?#21106;机?#20445;?万一平的单价,300平铺子,动不动2000多万投进去。

富人只用看一个项目,闲钱全部用出去,还不是挥霍而是投资,内心无比充实。

他也知道4环小户型投资收益更高啊,但买30套房,身体吃不消。

04

武汉一些客观条件,可以?#27815;?#37096;分投资客,他的价值也不以投资客为标准去判断。

前2年支撑武汉楼市的一大显性因素是,

限价。

限价,真的是人类有史以来,最经典的营销手段。

因为限价,出现极其明显的一二手倒挂,是个正常人,都想去?#20934;?000块差价。

后来,限价慢慢松动,二手房长期挂高价无人问询,?#37096;?#22987;慢慢回归理性,武汉楼市“捡钱”效应大幅度衰退,市场狂热气氛降温。

关于所谓?#26263;?#25346;?#20445;?#22823;V们有一个普遍观点,哥认为很好。

——更大范围城市视野的评判。

高铁、城际铁路成网,是当下中国城市格局很大的变数。

为什么包括武汉在内的二线城市拼命?#24266;耍?#22240;为本质上,高铁会把所有城市,拉到同一个平台去竞争性价比。

所谓虹吸效应,人口的增量放缓已经是大势所趋,人口红利变化为存量争夺。

武汉?#24266;?#22810;,就意味着郑州少,零和博弈。

(图源网络:武汉)

过去所谓的房价城市轮动,还会不会继续出?#37073;?/b>

因为后知后觉+信息不对称,总是深圳先动,然后上海北京,再然后二线城市,最后三?#21335;?#24066;场。

当三?#21335;?#24066;场房价上涨的时候,其实深圳已经又进入盘整周期。

这种类似的城市轮动效应,未来可能不再存在。

因为房地产调控的核心原则——因城施策。

因为城市对当地楼市有了相当强的?#30333;?#27835;能力?#20445;?#36825;意味着房价红利,可能会逐步告别雨露均沾的传统。

不仅在城市之间,甚至在城市板块之间,都会走出截然不同的曲线。

当孝?#23567;?#33606;州的高价楼盘,已经和武汉三环部分项目价格持平。

要么有人被高估,要么有人被低估。

谁被高估,谁?#30452;?#20302;估?

来源:房哥买房

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